August 24

Schadet das Zuwarten und Verhandeln mit dem Mieter einer außerordentlichen fristlosen Kündigung z.B. wegen doppelten Mietrückstandes?

Nein, grundsätzlich nicht.

§ 314 Abs. 3 BGB normiert für Dauerschuldverhältnisse den Ausschluss des Kündigungsrechtes wegen Ablaufes einer angemessenen Frist. Die Frist beginnt mit Kenntnis des wichtigen Grundes für eine Kündigung. Dieser Ausschluss der Kündigung findet jedoch keine Anwendung im Bereich der speziellen Regelungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietrechtes. §§ 543, 569 BGB begründen somit keine zeitliche Schranke zur Ausübung der Kündigung.
Die Umstände des Einzelfalls können jedoch eine Verwirkung begründen.
Klarzustellen ist, dass diese Frage im Urteil des BGH vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05 noch nicht entscheidungserheblich war.

BGH, Versäumnisurteil vom 13. Juli 2016 – VIII ZR 296/15

Amtlicher Leitsatz:
    § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines (Wohnraum-)
    Mietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung.
Unsere Empfehlung:

Der Vermieter einer Immobilie oder von Räumen muss darauf achten, dass

  • er die Zahlung weiter anmahnt und mit der Kündigung droht,
  • er bei der gemeinsamen Suche mit dem Mieter nach einer Lösung zur Rückführung des Zahlungsrückstandes auf die Folgen eines Scheiterns -die Kündigung- hinweist und
  • seine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückständen ausgeschlossen ist, wenn er vorher befriedigt wird.
August 16

Informationen außerhalb notarieller Vertragsurkunde ohne Bindungswirkung

Der Käufer kann nicht auf Informationen zu den Eigenschaften des Grundstücks oder des Gebäudes vertrauen, wenn diese außerhalb und ohne Einbindung in den notariellen Kaufvertrag abgegeben wurden. Eine bindende Beschaffenheitsvereinbarung besteht dann zwischen den Parteien nicht. Den Verkäufer bzw. Makler hingegen, der über die Größe der Wohnfläche durch Übergabe von Grundrisszeichnungen mit Maßen und Angaben zu den Raumgrößen informiert, trifft keine weitergehende Aufklärungspflicht nach der Wohnflächenverordnung.

BGH V ZR 78/14 Urteil vom 06.11.2015

Amtlicher Leitsatz:
    Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Unsere Empfehlung:

Der Käufer einer Immobilie muss darauf achten, dass

  • er alle ihm wichtigen Informationen in den notariellen Kaufvertrag einbindet,
  • beide Parteien sich einig sind, auf welcher Grundlage die Wohn/Nutzflächenangabe beruht und
  • er im Zweifel sich selbst unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen erkundigen muss.
August 12

Makler übergibt Exposé eines anderen Maklers – Provisionsanspruch?

Der BGH stellt in seiner Entscheidung klar: Grundsätzlich nicht.

BGH I ZR 172/14 Urteil vom 17.12.2015

Amtlicher Leitsatz:
    Der Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Will der Makler auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen, die ihm durch einen dritten Makler benannt worden sind, muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen.
Unsere Empfehlung:

Der Makler muss darauf achten,

  • sein eigenes Provisionsverlangen gegenüber dem Interessenten zu erklären,
  • klarzustellen, für den Interessenten tätig werden zu wollen und
  • seine Leistung vollständig (Kontaktdaten) und zweifelsfrei (nachweisbar) zu erbringen.
Juli 24

Voreilige Bauausführung – keine Haftung des Architekten für nicht genehmigungsfähige Planung bei Risikokenntnis des Bauherrn

OLG Celle 14 U 180/14 vom 10.06.2015 – veröffentlicht in IBRRS 2015, 2134

Grundsätzlich schuldet der Architekt eine genehmigungsfähige Planung und er haftet dem Bauherrn auch dann, wenn die Baugenehmigung zwar zunächst erteilt, später -insbesondere nach Baubeginn – jedoch von Dritten erfolgreich angefochten worden ist. Dies gilt nach dem Urteil des OLG Celle nicht, wenn der Bauherr das Bauvorhaben aus- und weiterführen lässt obwohl er vom Architekten rechtzeitig auf die Tatsachen hingewiesen worden ist, die die Genehmigungsfähigkeit der Planung in Frage stellen und deshalb die Hindernisse kennt.

Im vom OLG Celle entschiedenen Fall war die zunächst erteilte Baugenehmigung vom Nachbarn erfolgreich wegen fehlender Zustimmung zur Nichteinhaltung von erforderlicher Abstandsregelungen angefochten worden. Der Bauherr hatte jedoch trotz Kenntnis und Hinweis des Architekten das Bauvorhaben nicht zurückgestellt.