Mai 29

Vergleichsberechnung HOAI-Mindestsatz / Pauschale

Das OLG Köln hat Ende Dezember 2016 ein Urteil gefällt, was in vielen Fällen erheblichen Einfluss auf die Höhe des für ein Vorhaben zu berechnenden Architekten-Honorars haben dürfte.

Zwar ist auch nach HOAI 2013 – wie bisher schon — eine Honorarvereinbarung unterhalb der Mindestsätze grundsätzlich nicht wirksam mit der Folge, dass das Honorar an die Mindestsätze anzupassen ist, ein Honorar in dieser Höhe somit – trotz anders lautender schriftlicher Vereinbarung – verlangt werden kann. Jedoch hat das OLG Köln nun ausgeführt, dass bei der Berechnung des zum Vergleich heranzuziehenden Mindestsatzes „nach untern“ zu verfahren ist.  Das bedeutet, dass sowohl bei der Honorarzone – unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung – die für das Bauvorhaben geringstmögliche Zone anzusetzen ist, da die Bewertungsmerkmale der HOAI (Punktesystem) Beurteilungsspielräume enthalten. Ebenso ist der Umbauzuschlag dem Mindestsatzhonorar nicht hinzuzurechnen, da diesem Zuschlag kein Mindestsatzcharakter zukommt. Sollte ein Umbauzuschlag vereinbart worden sein, so kann dieser deshalb mögliche Unterschreitungen an anderer Stelle kompensieren. Nach dem OLG Köln kommt es nicht auf die Einzelheiten der Honorarvereinbarung, sondern nur auf das „Ergebnis“ an. (OLG Köln – 16 U 49/12)

Januar 26

Kein Abriss ungenehmigten Wohnhauses im Außenbereich

Urteil des OVG NRW vom 24.02.2016 – 7 A 19/14:

Das Berufungsurteil hob die Abrissverfügung eines 70 Jahre alten Hauses auf.

Der Rheinisch-Bergische Kreis (RBK) verlangte den Abriss ungenehmigter und nicht genehmigungsfähiger Bauten der Vorkriegszeit. Beweisprobleme wegen etwaiger Genehmigungen treffen den Eigentümer. Relevant ist nur die jahrzehntelange, persönliche Wohnnutzung, zwecks Duldungsverfügung bis Lebensende. Fehlen Genehmigungen, sind verloren oder nicht in behördlichen Archiven, sind Grundbuch mit Wohn- bzw. Wochenendnutzung im Bestandsverzeichnis, Grundsteuerveranlagung, öffentliche Erschließung bzw. Anschluss oder Haupt- bzw. Wohnsitzmeldung unerheblich.

Das OVG schließt den Abriss nicht aus! Die Behörde schuldet sachliche Kriterien, warum und wie ab dem angenommenen Stichtag, vor dem 01.09.1939, eingeschritten wird.

Das OVG moniert jahrzehntelanges Nichteinschreiten, verlorene Genehmigungen, kaum möglicher Zeugenbeweis und kriegsbedingter Verlust von Archivgut und einhergehende Beweisschwierigkeiten. Ungenügend ist das Berufen auf den Flächennutzungsplan und sonst in solchen Fällen nicht einzuschreiten zu können.

Nachwirkung: Ende 2016 erarbeitete der RBK mit dem Landesbauministerium eine Regelung: Schwarzbauten vor 1960 – seitdem BBauGB in Kraft – werden nicht verfolgt; Duldung älterer erfolgt unabhängig von der Person, so dass nun veräußert werden kann.

Praxistipp: Zivilrechtlich ist bei Erwerb reizvoll gelegener Immobilien das Bauplanungsrecht im Notarvertrag zu berücksichtigen. Eine entsprechende Regelung und Bedingung bspw. zwecks Wohn- oder nur Wochenendnutzung sollte Beschaffenheitsvereinbarung sein.

Oktober 6

WEG: Übertragung neuer Pflichten nicht beschlussfähig, Vorrang der Auslegung der Gemeinschaftsordnung vor Anpassung

(1) Die Mehrheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann einer Minderheit nicht durch Beschluss neue, nicht vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung begründete Verpflichtungen auferlegen, wenn der Verpflichtete dem nicht zustimmt. Dies verstößt gegen das Belastungsverbot, wie der BGH in Ergänzung seiner Entscheidung BGH, Urteil vom 10.10.2014, V ZR 315/13 klarstellte.

(2) Die Änderung der Gemeinschaftsordnung kann nicht gerichtlich erzwungen werden, wenn schon die (ggf. ergänzende) Auslegung der vereinbarten Regelungen ausreichend zum Ziel führt. Dieser Vorrang der Auslegung vor der Anpassung hat der BGH wieder bestätigt (BGH Beschluss vom 07.10.2004 – V ZB 22/04).

BGH, Versäumnisurteil vom 13.05.2016, Az.: V ZR 152/15

Amtliche Leitsätze:
    Das Belastungsverbot schränkt die Mehrheitsmacht der Wohnungseigentümer ein, schließt aber nicht den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG aus.

    Die (ggf. ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.

Unsere Empfehlung:

Der WEG-Eigentümer sollten beachten, dass

  • eine Öffnungsklausel nur zur Anpassung z.B. der Kostenverteilung, nicht zur Neubegründung der Kostentragung berechtigt,
  • Mehrheitsbeschlüsse nicht immer die Minderheit binden können,
  • Einzelumstände zu prüfen sind, die einer Auslegung der Gemeinschaftsordnung den Vorrang einräumen.
September 8

Widerrufsrecht für Maklervertrag durch den Verbraucher

Maklerverträge können im Fernabsatzgeschäft widerrufen werden. Dies bestätigte der BGH zum alten Recht.

Nach den zum 13.06.2014 geänderten Normen begründet sich ein Widerrufsrecht jedoch nicht nur im Fernabsatzgeschäft, sondern besonders für die in der Praxis häufige Variante von außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Maklerverträge. Vor einer Besichtigung und vor der Übergabe des Exposès sollten die Formalien des Widerrufsrechtes beachtet werden.

BGH, Urteile vom 07.07.2016, Az.: I ZR 30/15 und I ZR 68/15

Amtlicher Leitsatz:

    a)
    Übermittelt der Immobilienmakler einem Kaufinteressenten ein Exposé, das ein eindeutiges Provisionsverlangen enthält, liegt darin ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Dieses Angebot nimmt der Kaufinteressent bereits an, wenn er den Makler um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins bittet. Der Vertragsschluss erfolgt in einem derartigen Fall nicht erst, wenn der Kaufinteressent den Besichtigungstermin mit dem Makler wahrnimmt.
    b)
    Ist die Übersendung des Exposés per E-Mail erfolgt und hat der Kaufinteressent den Besichtigungstermin fernmündlich vereinbart, ist der Maklervertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Für auf diese Weise zustande gekommene Maklerverträge bestand nach §312d Abs.1 Satz1 BGB aF ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts, wenn der Vertrag im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems abgeschlossen wurde.
    c)
    Ein Immobilienmakler nutzt ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebsund Dienstleistungssystem, wenn er auf einem
    Onlinemarktplatz (hier: „ImmobilienScout24“) von ihm vertriebene Immobilien bewirbt, den Kontakt zu seinen Kunden auf elektronischem oder telefonischem Weg herstellt und der Vertrag in dieser Weise zustande kommt. Es kommt nicht darauf an, dass die Durchführung eines
    solchen Maklervertrags nicht auf elektronischem Wege erfolgt.
    d)
    Das Widerrufsrecht bei vor dem 13.Juni 2014 im Wege des Fernabsatzes geschlossenen Maklerverträgen
    erlischt mit Ablauf des 27.Juni 2015, wenn der Makler den Verbraucher über das Widerrufsrecht nicht belehrt hat.
    e)
    Hat der Makler den Verbraucher nicht darauf hingewiesen, dass er nach einem erklärten Widerruf Wertersatz für bereits erbrachte Dienstleistungen zu leisten habe, steht ihm hierfür kein Wertersatzanspruch gemäß §312e Abs.2 BGB aF zu.

Unsere Empfehlung:

Der Makler sollte beachten, dass

  • er durch nicht nur deklaratorisches Einbinden in einen notariellen Vertrag das Widerrufsrecht ausschließt,
  • er die gesetzlichen Muster für die Widerrufsbelehrung und sonstigen Informationspflichten ohne Abänderungen anwendet und
  • wenn er mit der Ausführung der Dienstleistung erst beginnt, nachdem der Verbraucher dazu seine ausdrückliche Zustimmung auf einem dauerhaften Datenträger gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert, erlischt das Widerrufsrecht.